从分时、分权到产权式酒店共享度假的风又吹回来了？

近年来，中国旅游发展速度如同白驹过隙。数据指出，2017年上半年，中国公民出境旅游人数6203万人次，比上年同期增长5.1%；国内旅游人数25.37亿人次，比上年同期增长13.5%。借助旅游产业迅速崛起，文旅地产在海内外快速响应一带一路的号召，度假酒店迅速布局，成为了众多企业投资的黄金板块。
在文旅地产的火热发展过程中，同时也衍生出了分时度假、分权度假、产权式酒店三类旅游度假地产模式。共享度假是欧美国家的一种理念，从1998年开始进入中国，但由于国人的产权意识根深蒂固，对“分时度假”的模式接受度低，最后却衰败。2014年，分权度假开始，似乎成为了旅游地产的一剂良方。再后来，产权式酒店成为文旅地产的转型趋势。经历了一次次的变革和突破，表明了中国企业要挖掘共享度假这一黄金价值洼地的财富的决心。
共享度假模式的度假村、酒店在中国粉墨登场，但有业者认为现阶段它依然困难重重。市场上，华侨城、港中旅、云南城投等公司曾经多次表态要发力“分权度假”，然而，一个不争的事实是这些企业至今却无明显动作，部分企业在做分权度假市场也“栽了跟头”。那么，度假酒店、文旅地产究要如何靠它冲破盈利瓶颈？
共享度假模式更新迭代能否解决文旅痛点？
共享度假1.0：分时度假
分时度假最早出现于1960年，是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户。
对于大众投资者来说，可以获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。因此，分时度假只能实现用最低成本来实现客房使用权，且是该酒店在全球的任何一家，不实现投资回报。
对于企业来说，这种模式不仅可以解决酒店、度假村客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。
弊端：这是一个是非考验企业信用的模式，有少数公司在协议执行期间卷款而逃另消费者对此类产生反感态度，信用环境恶劣，契约精神不足，消费者本能地不愿或不敢去购买这个需要历时数十年的产品。
共享度假2.0：分权度假
分权度假，是将分时度假的模式与产权相叠加，成为超越分时度假而出现的一种全新模式。
与分时度假不同，分权度假共享的是使用权 所有权。也就是将一间酒店分成10份产权分别卖给不同的客户，相当于十个人共同购买一间酒店，每一个人分别选择在不同的时间去居住。它的亮点在于房屋所有权的共享以及全球/全国换住。
对于大众投资者来说，分权度假则是不仅享有分时度假的所有权益，且具有产权而且可得到年度利润分红。
对于企业来说，是快速回笼资金获利的一种方式。
弊端：分权度假的最大弊端在于，部分项目的产权客户若想放弃，这种产权共享的抛售时间周期较长。
共享度假3.0：产权酒店
产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时享有免费一定时间的入住权。
也就是说产权式酒店既享有独立产权也可得到资金回报同时有免费入住的权利。这一模式，规避了前两种模式的信用问题和产权问题，对于文旅地产来说是一种新的商业模式。
弊端：虽然整体上，产权式酒店要比分权度假和分时度假看起来更加稳妥。但由于产权式酒店利益相关方多，容易造成利益纠纷，而我国在这方面的相关法律尚不健全。比如恒大的产权式酒店则是变相作为住宅销售，合同标明由业主自行经营。同时，目前国内严重的同质化现象，已影响到产权式酒店的发展潜力。
综合来看，三种共享度假的模式实际上都是将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，扩大了资源边际效用，实现了资源共享，继而带来资金回报。那么，对于这三种模式，国内外企业是如何应用的，成果如何呢？
共享度假：国内外企业的盈利之道
随着模式不断成熟，共享模式在度假村、酒店的业绩成果凸显。据了解，全球已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
据悉，目前我国有7000多家星级酒店，12000多家度假村，越来越多的酒店、度假村开始加入“分时度假”，但其中一大部分都是加入像RCI这样的国际网络交换体系。也因此，市场上也催生出像吾爱旅游及携程、途家投资的Vshare这样的全球的度假共享平台。而只有资金比较雄厚的大型企业则有意在“分权度假”、“产权式酒店“领域进行布局、长线运作。
温德姆：分时度假模式的领跑者

根据公司的数据，温德姆在全球开发或收购的分时物业有185家，其中在澳大利亚、新西兰和斐济有26家，在华经营的品牌：速8、华美达、戴斯、温德姆酒店或度假村、豪生。
温德姆旗下业务分支温德姆度假交换和租赁RC全球度假交换行业的领军企业,在近110个国家拥有4300多个度假村，并开发了基于点对点交流系统进行假期交换的概念。2016年，就有数十家中国度假村加盟其度假交换网络，当时RCI在中国的加盟度假村数量已接70多家。
2017年第二季度财报显示，温德姆度假业主（Wyndham VacationOwnership）的收入同比增长6％，达到7.5亿美元。而在今年，继雅高之后，温德姆旗下RCI宣布收购英国度假交换平台，Love HomeSwap。同时，温德姆环球公司透露了分拆酒店业务的计划，将分为两个独立的公司：一个业务主要集中在分时度假酒店和美国的度假租赁项目，另一个则只关注酒店业务。
国际酒店集团：提高会员忠诚度
国际酒店集团应该是最早使用分时度假模式的一批企业了，比如万豪在1984年就是首个应用的企业，除此以外还有希尔顿、喜达屋、holidayinn等这类全球连锁星级酒店集团。
其模式也都是以其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，只是根据不同的价格享受的权益有区分。
但这类酒店集团则是利用分时度假模式来提高会员忠诚度，同时加深旗下品牌之间的相互联系，带来高昂回报。
红树林：转型轻资产，分时度假是最终目标

从起初的三亚湾红树林区到近日刚开业不久的青岛红树林度假区，红树林成功复制了分时度假的模式，并且通过采用销售项目收益权的方式，吸引业主投资购买酒店客房。红树林的业主买房后，在拥有客房独立产权的同时，也自动成为红树林的“合伙人”和“小股东”，每年能享有酒店包含所有商业业态的分红；同时拥有一年三十天的免费度假权，并可利用这度假权，在全国所有的红树林实现自主换住。
红树林的分时度假模式分为两个阶段：
第一阶段：通过酒店饭店产权的销售，回笼大量资金。
第二阶段：通过分时度假卡销售，而拥有某一地度假卡的游客，则可以在全国的红树林度假区游玩。
近日，一场红树林“馅饼计划”引起了轩然大波，三亚湾红树林拿出5%的房间在全国招募5000名“馅饼侠”缴纳3万元度假保证金后可以在未来一年内免费12天体验红树林度假世界。按照张宝全的计划，以杭州径山项目为例，1348个房间未来的经营均价将在800元/间夜以上，若按照400元/间夜进行度假卡的销售，则可以实现销售收入1348间*400元/间夜*365天/年*35年=68.9亿元。很显然，分时度假模式才是红树林轻资产模式的终极目标。
中发·苏梅之心度假区：
苏梅岛首个国内产权式酒店开发商

搭乘“一带一路“的快车，促进了中国企业在泰国投资的机遇。而中发文旅也瞄准了这一势头，成为了首个泰国苏梅岛的中国度假村开发集团，成功打造了中发·苏梅之心度假区。
该项目为全球首创的以旅游度假、休闲养生、投资理财为一体的顶级海岛文化体验休闲度假区。为产权式度假酒店，给予户主每年8%固定高额回报及全年15天分时中发文旅全球酒店免费入住特权。
据了解，中发·苏梅之心度假区是由世界知名豪华酒店品牌安纳塔拉运营管理，与世界500强第27位中建集团、全球顶级设计团队BLINK、BENSLEY强强联合。目前中发.苏梅之心已开售的一期酒店公寓项目，是以投资理财、休闲度假为主题的度假产品；二期以独栋别墅、台地别墅酒店为主；三期将开发联排别墅和台地别墅。
除了以上几个类型的企业以外，当然还有像碧桂园、绿地等企业在该领域深扎布局。显然，市场正在全面崛起。
机遇能否实现爆发？
机遇在靠近，但对于中国市场来说，共享度假依然有挑战。首先是管理，虽然早年国家出台过分时度假企业相关管理规定，但实际上现在还是没有健全的法律和政府监管。其次是缺乏具行业经验的专业人才。最后缺乏成熟国际品牌参与，一直以来中国市场内缺乏有品牌经营商或开发商的加入。但近些年，一些成熟的品牌开始在华推广开来，这对于共享度假提供了可靠的背书，从而有助于改变消费者对共享度假行业的看法。
虽然客观来看北美和欧洲成为全球规模最大的分时度假市场，亚太区发展势头缓慢。历史数据表明，中国度假权益产品中高阶层人口的渗透率远远低于全球平均水平。但在近年来，中国旅游发展的整体水平明显增长，因此共享度假的模式将会大有可为。
从分时到分权再到产权式酒店，国内外企业在中国市场不断地“开疆扩土”。从“水土不服”的西方消费观念，难以被中国消费者接纳，再到现在互联网带动信息透明化，共享度假的模式更加容易被大众投资者理解。市场进步，从而为文旅企业带来了新的机遇，也为酒店行业销售带来了新方式。