三套别墅花1亿改造只为1000方大院子湘湖壹号1.2亿创新高！别墅彻底火了

来源： 凤凰网房产杭州站
最近，湘湖边的神秘大宅湘湖里低调领证，288套房源一把梭哈，总价2100-5500万。
置业顾问再三强调“不拼社保”，但小凤凰一点都不怀疑杭州富人的购买力，一方面湘湖里的地段、容积率、产品力足够稀缺，另一方面，这类低密别墅一直是杭州楼市中的一股暗流。
尽管讨论度和曝光率不及平层住宅，但从去年底开始，别墅类产品就率先走出低迷，隐隐出现成交放大的态势，并活跃至今。
01
新房市场上，别墅类产品一直是不愁去化的存在。据凤凰网房产不完全统计，2022年以来杭州市区（除富阳、临安）有四个低密盘推新，哪个都不好买。
综合中签率25%的钱塘云庄，全盘379套房源只有13套合院。选房当天有260户家庭弃选，叫号到639号才全部售罄，但合院在前50号就被选完了，是最先卖光的产品。
钱塘云庄 合院区（摄于2022年1月）
凤起钱潮22套精装合院总价2000万起步，登记户数触发了社保排名，有房家庭社保要147个月才能入围，11%的中签率也是该项目5次登记中最低的一次。
还有去年领出预售证的西溪云庐，开盘时中签率75%，富人们等了大半年才摇号，当天选房全部去化。
主城别墅不遑多让，城郊项目也很走俏。比如藏在良渚文化村深处的白鹭郡西安岚，地段完全和主城区不搭边，产品又是1500-5000万级，在没大肆宣传的情况下，依然有50%的中签率，开盘两次，一套房源都不剩。
绿城西溪云庐
市场上，9成别墅都在富阳、临安区，别看动辄“0”登记，实际的去化效果比同地段的平层都要好。
参与新房分销的中介老黄告诉小凤凰，国风大境、春山明月这些楼盘的墅类产品卖得都不错：“今年3月拿证的那批房源，现在去化了6成左右，同个板块的高层大部分才卖了一半。”
02
市区别墅不可求，也很难遇，新盘青黄不接时，富人们只能转向二手房市场，这也直接导致了此类产品在今年初的市场下行期，依然能较快复苏。
我爱我家市场研究院统计了部分别墅小区的二手房成交量，数据显示，2021全年，24个小区共成交了127套，而2022年1-5月成交量为31套。
2021.1-2022.5二手别墅成交量TOP10（数据来源：我爱我家）
虽然数据对比起来非常惨淡，但小凤凰查阅每月成交量发现，约有80%的房源在2021年上半年签约，部分楼盘在惨淡的三四季度几乎没有成交，直到今年才“复燃”。
比如香格里拉别墅，2021全年总共成交19套，但从8月开始到12月颗粒无收，今年4月前却成交了4套。
白云深处今年前5月签约8套，是24个样本别墅中成交最多的，而该小区去年整年才成交了12套。
另外，还有桃花源、九月森林小区，今年前5月的成交量均超过了去年全年的1/2。
杭州桃花源
这些成交大部分发生在5月前，新政月部分成交房源要么还没纳入统计，要么还在等待网签，但市场上已经传出了消息——不但量在复苏，价格也在涨。
阳明谷别墅去年总共卖了5套，今年前5个月已经卖了3套，其中一套300㎡以3000万元成交，10万元/㎡也刷新了该小区的网签单价。
据中介内部消息，湘湖壹号最近成交两套，一套482㎡的排屋，总价4500万，地上面积折合单价约12.5万元/㎡。另一套御湖苑的别墅，则以1.27亿的价格成交。创造了湘湖壹号的二手房总价记录。
03
过去，能在楼市下行期里打出“逆风局”的产品，要么高倒挂（新房），要么有长期的增长预期（二手房）。
白鹭郡西四期安岚均价5万元/㎡，而三期别墅挂牌均价高达8.5万元/㎡。至于凤起钱潮和钱塘云庄两大主城现房，至今是板块里的“孤品”，业内资深中介表示，这类房源进入二手房市场后，至少是新房的1.5倍，况且“还不一定舍得卖”。
随着城市土地的稀缺，这些项目的稀缺性也日渐增加，会因此产生增长预期。据杭州某资深豪宅经纪人介绍，近五年九溪玫瑰园价格大幅增长，从8万/㎡ 、10万/㎡ 再到如今，随随便便一套都要12万元/㎡以上。
传奇的江南里在前年拍出15.3万元/㎡的高价后，如今房东的心理价位已经来到了20万元/㎡左右。
江南里（图源阿里法拍）
相比倒挂有限、还要随时担心变成“牛夫人”的普通房源，别墅类产品显然是最好的资产避难港。尤其在全球经济形势下行明显，通胀不可避免的时候，对于富人来说，一套大house才是最好的投资。
04
历次经济周期更替时，都会带动一波豪宅成交量上涨，而此次别墅的复苏，还增加了居住元素。
毕竟，疫情时代，居家隔离就像开盲盒，别墅更大的面积，能装下更大的冰箱、更多的物资、更全的日常配套，还有随时可以透透气的大院子，还有比这更适合“极限生存”的家吗？
因此，另一个趋势是，疫情后富人们更关注院子的大小。杭州资深豪宅中介余先生表示，同一个小区，院子越大，在价格上越有竞争力。换句话说“地比房子值钱”。
以杭州某老牌豪宅为例，有些290㎡的别墅，花园300㎡，只能卖3000万元，单价还不如某些平层二手房。而最贵的一套房子高达1.2亿，光是院子就有1000多方。
“有的客户觉得一套的院子太小了，干脆一下买3-4套，室内打通做一体，院子连起来也有一千多方了，光是改造费就花了1亿多。”余先生说。
这种生活平常人很难想象，但种种趋势表明，房子、院子面积越大，越接近人们“梦想の家”。