拿地16年，LOVE@大都会又要“今年开业”？

每到岁末年初，各大行业媒体都会统计盘点当年计划开业的商业项目。网易商业之家发现，有少数项目已经多年都位列拟开业项目列表。当然，受到疫情等客观因素影响，推迟开业是行业的普遍现象，但连续数年上榜却依旧未开业，就有些不同寻常了。
普陀真如的LOVE@大都会就是如此。早在2018年2月，普陀区官方融媒体“上海普陀”就曾预告LOVE@大都会将于2018年下半年开业，随后该项目基本每年都在融媒体的当年开业名单中。
近期，大量媒体报道LOVE@大都会计划于今年开业。从2006年底综合体地块出让至今已有近16年，从最初媒体预告的开业时间距今也有近5年，这个真如城市副中心的重要商业引擎终将启动，它的现状究竟如何呢？

建筑多元且分散
地下占主体，社区配套已开业经营
真如城市副中心已经聚集了多个商业项目，在核心区曹杨路与铜川路路口就有区域两大核心城市综合体高•尚领域与中海真如境。这两个正在兴建的都是11、14号线真如站上盖综合体，它们涵盖了住宅、办公、商业、酒店、文化等多个业态。据媒体报道，综合体的商场也都将于今年开业。
LOVE@大都会是长江实业集团高·尚领域的商业部分。该项目总体量约117万方平方米，包括近22万平方米的商业LOVE@大都会、15万平方米的住宅、22.3万平方米公寓式办公楼、26万平方米甲级办公楼和两栋商务酒店等丰富的建筑形态。仅商业部分而言，形态也很多元，“既有整合前沿零售的购物中心模式，又有和轨交紧密链接的地下商业模式，还有市中心难得一见的联排沿街商铺。”
结合实地调研与官方资料，LOVE@大都会根据不同地块和业态组合，大致分为“领时尚”、“优悦汇”和“爱跃动”三个部分。在近22万方的商业体量中，约3.2万方是地面商业，分散在三个地块的多栋建筑，相对较为分散，而大体量的商业部分位于地下楼层。

来源：公众号“高尚领域”
商场围挡四处张贴着“兔发奇想，玩转新象”和“即将开业，绚丽绽放”，预告商场即将开业。目前，三个地块都有部分沿街商户开业经营。西北地块的“领时尚”为地下二层地上四层格局，定位“娱乐新体验”，宣传资料上说明该区域以新潮娱乐和餐饮业态为主，将低楼层规划为儿童类、餐饮、娱乐、零售，二楼为休闲餐饮，三楼四楼是配套服务，地下M层为美食广场、潮牌零售、生活零售和配套等业态。

“领时尚”沿街商铺
现场来看，“领时尚”一楼沿街商铺的层高和展示面俱佳，并且已经高比例开业，主要有Tims咖啡、AMANI沙龙、半亩花田、儿童眼科门诊、酒类零售等配套业态。

来源：公众号“高尚领域”
西南地块的“优悦汇”是商业体量相对较大的部分。定位“环球美食集聚地”，将“整合前沿零售，探索潮流玩法”，高楼层规划为大型餐饮，一楼和地下楼层以零售为主，涵盖运动零售、设计师品牌、服饰主力店、文创美学、生活零售等，也有一些特色餐饮。

“优悦汇”星巴克
目前“优悦汇”旧厂房改造区的独栋部分已有星巴克臻选开业，该区域的工业风格极具特色。另一边沿街部分则有新旺茶餐厅、全家便利店、国都证券、长江证券、工商银行、联通营业厅等配套商户已经营业。

来源：公众号“高尚领域”
东南面地块为“爱跃动”，定位为寓教于乐、生鲜和生活格调。今年1月10日，地下一层超过16000平方米的盒马X会员店已经开业，这也是真如城市副中心核心商业区开业的首家商圈主力店。

“爱跃动”盒马X会员店
整体来看，目前已经开业的商户大多定位社区家庭的配套，未来大面积的零售和餐饮都将位于地下商业，这也是LOVE@大都会的亮点所在。据项目前期宣传资料显示，为了满足周边客群的需求，并辐射整个上海、乃至中国的消费群，“LOVE@大都会”规划超过50%的面积，约10万平方米为餐饮配套，引进具特色的国际美食概念，配合下沉广场露天设计特色及旧厂房改造区，打造夜商业消费中心。除此之外，还将打造美妆区Blossom Beauty、逾8000平方米的儿童娱乐区、下沉式咖啡街、娱乐体验区、包括10个主题放映厅及IMAX影厅的大型数码影院。

露天下沉广场
2006年拿地
至今十余年，终将露真容？
查阅相关资料发现，2006年12月底，真如城市副中心启动区A3-A6地块被雅富、长润、江和三家企业以22亿元的挂牌底价收入囊中，这就是如今的高·尚领域。据上海商报分析，根据2006年真如地块出让时22亿元的成交价格来计算，该项目的平均楼板价在3055元/平方米左右。2009年04月22日，上海普陀真如城市副中心A3-A6地块正式开工。作为区域内首个启动的项目，当时专案预期于2018年前完工。
在2017年4月，项目的商业部分有了新动态。在项目品牌推广新闻发布会上宣布，真如的首个大型城市综合体项目高•尚领域的旗舰商场正式命名为“LOVE@大都会”，并正式公布品牌标识。据新闻发布会的相关报道称：项目早前已向多家主力租户招手，并成功引入各国精致品牌主题店及包括IMAX影厅的大型数码影院。而ZOO COFFEE、土司新语、全家便利店、衡尚馆港式茶餐厅、开喜古丽清真主题餐厅、美吉姆儿童早教机构已经先期入驻开业，工商银行等众商户也即将开业，商户们均对高‧尚领域的商业之定位非常认可，业务蒸蒸日上。

已开业商户
随后，各个媒体持续多年都报道了该项目即将开业。2018年2月“上海普陀”称LOVE@大都会预自2018年下半年开业；2018年12月，在“上海普陀”的《普陀明年将添三大世界级娱乐地标！》中报道，LOVE@大都会将于2019年开业。在赢商网等行业媒体的开业项目盘点中也都预告了LOVE@大都会将在2019年3月开业。2021年1月，“上海普陀”引用“乐游上海”称当年上海要新开22家商场，其中普陀就有3家，包括LOVE@大都会。

已开业沿街商铺
2021年9月，LOVE@大都会的前期商业顾问及首席招商代理Savills第一太平戴维斯在其官方公众号深度剧透了项目近况。推文称项目的建设和招商工作稳步推进，已经初见雏形，腾讯小企鹅、TimHortons、威尔士、新旺茶餐厅、Jo-Yami大口山创意美食集市、京世Salon、小佩宠物、长江证券以及一家超过1.7万平方米的会员店超市等均已相继入驻。按计划“LOVE@大都会”将于2022年入市，这也将成为当年上海开业面积最大的购物中心。
随后受到疫情影响，上海不少商业项目都推迟开业，LOVE@大都会也是其中之一。直至今年1月上旬，综合体内的盒马X会员店正式开业，LOVE@大都会的整体开业似乎也指日可待。当然，作为一个建筑形态复杂的22万方大型商业项目，操盘难度本就不低，又遭遇疫情等各种客观因素，对工程、招商皆有影响。但2006年底拿地、2008年动工，这个真如超大型综合体至今已磨剑十余年，其商场部分才将露出真容，着实让真如和普陀市民翘首以待了太久。

已开业商铺
城市更新提速
真如商业仍有待提升
目前，真如的在营商业主要有上海复悦荟（星光耀广场）和绿地普陀缤纷城，前者，建筑面积约4.5万平方米，于2019年1月开业，是真如首个开业的综合商业体；后者于2021年4月开业，建筑面积约5.7万平方米。它们都是定位家庭消费的社区型商业，距离真如核心区仅200米，但目前的客流量与出租率都不甚理想。

普陀绿地缤纷城
仅靠两个总体量约10万平方米的社区商业，显然不足以支撑身为城市副中心和市级商业中心的真如。真如是上海最早的一批城市副中心，但目前的发展进度远不如预期。在最新的上海商业空间布局规划中，特别指出“大部分商业中心基本达到上一轮规划确定的分级标准，但也有部分市级、地区级商业中心建设相对迟缓。市级商业中心总体表现出广域辐射覆盖，但也有四川北路、真如等商业中心辐射能力相对偏弱。”

上海复悦荟
作为上海29个市级商业中心之一的真如商业中心，总用地面积约0.9平方公里，规划商业建筑规模约为50万平方米。除了已开业的上海复悦荟、绿地普陀缤纷城，还将有LOVE@大都会、中海环宇城MAX、京东上海中心等项目。从现场的施工进度来看，同样位于真如核心区的LOVE@大都会和中海环宇城MAX都已经具备了年内开业的基础条件。总体量近38万方的新增商业，或将让真如的商业能级将产生里程碑式的越级提升。

中海真如境
与LOVE@大都会一街之隔的中海环宇城MAX是中海真如境的商业部分。与高•尚领域一样，这也是一个集商务办公中海中心、商场上海环宇城MAX、住宅中海臻如府、长租公寓、山姆会员店和文化型剧院中海剧院于一体的复合业态综合体。其中中海环宇城MAX总建筑面积约15.8万方，将引入“国际潮流时尚 游乐体验 高端影院 最美书店 轻奢健身”等主力店。除此之外，总体量约5.7万平方米的山姆会员商店普陀真如店预计在2023年上半年开业，届时真如地区将拥有盒马与山姆两家会员商店。
值得一提的是，中海真如境地块是中海、中环联合体分别在2018年和2020年竞得的。其中商业部分中海环宇城MAX地块于2020年1月以底价62.7095亿元摘得，预计2023年下半年开业。和拿地要早近10年的LOVE@大都会相比，效率相差颇大。
结语
近几年，真如的城市更新步伐正在显著提速。不仅新建住宅项目大量交付入住，原本中心城区规模最大、情况最复杂的城中村“红旗村”，也摇身一变成为了百万方的中海真如项目。真如还全面关闭拆除了山花果品市场、铜川路水产市场、利民冻品市场、三官堂市场等一系列农贸市场。作为早在2001年上海就明确的城市副中心，真如终于改头换面。
与之相比，真如的商业却迟迟无法匹配城市副中心和市级商业中心的格局，标杆项目的缺失是其最重要的因素。待今年LOVE@大都会和中海环宇城MAX开业后，才得以初步兑现真如应有的商业能级。但从普陀区域发展的进程上来看，这已经迟到了很久。