二手工业净地能否交易

笔者在日常工业地产交易服务及咨询中，经常遇到有些买卖工业地产的客户咨询，主要是其想购买某某企业的一块净地，看能否交易。今天，我就这种交易的可行性及相关注意事项，跟各位朋友详细阐述并分享一下。

一、 核实土地使用权转让是否符合法定条件：
（一）买卖双方自由二手交易的情况下：根据中华人民共和国《土地管理法》、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》、《房地产管理法》等相关法律法规、管理条例及地方规定，卖方与相关国土部门就相关交易地块肯定签订了《国有土地使用权出让合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第 (一)项和第39条第1款规定，原合同应该明确约定了卖方转让此地块必须达到的法定条件：
1、 必须已经付清全部土地出让金并且取得国有土地使用证；
2、 要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；
3、 只有以上两个条件同时具备，才可以转让。

如果卖方所持有的国有工业用地土地使用权仅是一块净地，即使完全支付了土地出让金，但没有进行任何投资建设，显然违反了《房地产管理法》第38条第(1)项和第39条第1款和我国法律关于国有土地使用权转让的相关规定，属于非法转让土地使用权行为，双方肯定无权交易。
（二）土地使用权约定的转让限制条款：当地政府部门将土地出让给卖方时，可能为了招商便利，额外给用地企业很多招商优惠，但在土地出让合同中一般会约定了土地使用权转让限制条款，比如：超过多少年才允许转让、多少年内转让必须交回政策优惠额等。因此，买方在交易前应先去相关部门核查清楚。
（三）法院执行裁定将卖方工业土地使用权给买方的情况下：法院执行裁定具有法律赋予的强制执行力，在此种前提下过户土地使用权，应该是没有问题的，但双方除要按规定承担相关交易税费外，还要补齐欠缴的土地出让金、土地使用税、土地闲置费（根据《城市房地产管理法》第25条的规定，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。具体闲置费由当地国土部门按相关地方规定计算。）、土地开发违约金（土地出让合同有约定条款）等。

二、 以买方受让卖方企业股权形式转让土地使用权：
（一） 如果卖方已经达到了城市房地产管理法规定的转让条件，受让卖方企业股权形式转让土地使用权，肯定是合法可行的，但买方受让股权后会承担原卖方企业股东所有应承担的现有债权债务以及将来可能发生的或有负债，在买方调查不清或卖方刻意恶性隐瞒的情况下，会承担无底的风险，笔者建议买方尽可能不要采取此种方式，因为你可能无法调查清楚；
（二） 如果卖方未达到城市房地产管理法规定的转让条件，而双方以股权转让之名，行非法转让土地使用权之实，其行为则完全符合我国《刑法》关于非法转让土地使用权罪的构成要件，会因非法转让土地使用权罪而被追究并承担相关刑事责任。
三、综上所述，正常买卖双方之间就二手国有工业用地使用权净地（包括民用土地使用权）除司法执行裁定过户外，若未达到规定条件，笔者认为是不允许自由交易及过户的。