自由保有制，土地产权下放的开端，等级权利衰落

在英国封建制建立之初，各级自由保有人都能继续向下分封土地，因而理论上来说，一块土地上可以叠压无数层保有制关系，而土地权利也会在各级保有人之间层层分割。在13世纪亨廷顿郡的帕克斯顿，一位土地保有人的领主就有8级之多。不过，随着封建役务的内容和总量逐渐被固定下来，不再能随行就市，等级权利开始衰落。到1290年《土地买卖法》颁布后，分封自由继承地产权成为国王的特权，英国社会上土地权利等级分割的现状不再继续复杂化。之后随着等级权利的进一步衰落，土地上的自由保有层级结构开始简化。到封建社会结束时，自由保有人普遍摆脱了封建等级权利的束缚，被纳入到普通法上土地产权体系的规范当中。而享有现实占有性地产权的自由保有人，则成为了土地所有者。私有土地产权在英国初步确立。

在封建社会发展早期，自由保有制下等级权利的衰落表现为封建役务的衰落。附庸的役务曾是领主的一项重要的收益来源。但是，由于自由保有人的役务量是与受封土地相对应的，而这个役务量很早就在各地的地方习惯中被固定了下来，因而，随着时代的发展，土地的价值不断提升，这些不能根据市场变化来调整的役务逐渐失去价值，在封建社会发展的过程中走向衰落。在四类自由保有制当中，骑士役保有人的军事役务，由于逐渐不再能满足战争需要而最先开始衰落。12世纪，国王亨利二世开始鼓励骑士役保有人缴纳“兵役免除税”来替代服役。
之后到1215年，对国王征收兵役免除税的权利做出了限制。而每块土地上可以征收的税金金额，也在随后逐渐固定了下来。14世纪，这项税收的征收权完全被议会所控制，国王不再能随意征收。而固定下来的税金金额，则随着土地价值的提升而不断贬值，越来越无足轻重。因而从1385年以后，国王就不再征收兵役免除税。到1660年封建制瓦解后，骑士役保有制被正式废除，所有骑士役保有地产都转换成了索克保有地产。

在13、14世纪，随着雇佣劳动的兴盛，侍役保有制也失去了存在的意义，开始纷纷向索克保有制转化。到封建社会末期，只有一些直属国王的侍役保有制备保留了下来，因为这类侍役更多是一种荣耀象征，而其他侍役保有制到15世纪末，已大多被转化成了索克保有制。而无论是本来的索克保有人，还是有上述两类自由保有人新转变来的索克保有人，他们的役务都在各地的庄园习惯中被固定了下来，并从15世纪中叶逐渐转化为货币地租，最终随着货币贬值而衰落。教役保有制的情况相对特殊。
这类地产从13、14世纪就己经开始受到国家的严格管制，最后在16世纪王权与教权的冲突中遭到大量没收，然后再被重新分封出去，转变为了索克保有地产。这是因为教役保有制从一开始就严重损害各级领主的收益——保有人只需要提供宗教服务，而几乎不承担世俗赋役。因而从13世纪初到14世纪末，英国开始立法限制教役保有地产扩张。1215年最早确定了限制教役保有制地产扩张的原则：任何人向教会转让地产，都必须经过审批并获得土地转让执照，而私自转给教会的土地将被没收。这一原则要如何落实，在后续的立法中进一步完善。

在1279年，《死手律》出台，对转让土地的审批和违规没收程序，做出了详细而具有可操作性的规定：任何人向教会转让土地必须经过领主审批，而如果有人私自转让，则其领主可在1年内没收土地。如果领主在1年内没有这么做，那么在之后的半年中，领主的领主可以直接没收土地。以此类推，直到国王为止。《死手律》有效解决了各级领主之间的推倭扯皮问题，避免法律流于形式。后续法律在此基础上不断完善，陆续填补了《死手律》中存在的一些漏洞，并且在领主审批的基础上，追加了国王审批的程序，这使得英国自1369年后，通过行政审批制度完全控制住了教役保有地产扩张。到了16世纪，国王亨利八世与教皇之间的矛盾引发英国的宗教改革。因而，在1535年，国王要求全面调查国内教会财产，并从次年开始大规模没收教会地产：1536年，英国解散了376间小修道院，并将土地收归王室；
1538年到1540年间，英国再度解散了186间大修道院；此后，亨利八世与爱德华六世又先后解散了90所神学院，110所宗教医院以及2374座祷告堂，并将没收的土地转手出售。而到了伊丽莎白一世在位期间，这种土地回收转卖的行为扔在延续。

在种现象的出现，使得大量曾经的教会地产落入世俗保有人手中，教役保有地产也纷纷变成了当时主流的索克保有地产。在封建役务衰落的过程中，部分附属性义务呈现出相同的衰落趋势，比如领主收取助钱的项目与数额在13世纪固定了下来，此后不能再进行随意征收。但与此同时，另一些附属性义务，对于领主的意义则反而越来越重要，比如土地先占权、监护权以及婚嫁指定权等。因为这些权利义务为领主带来的收益与土地直接相关，会随着土地价值的变化而变化。比如国王在其附庸的继承人未成年前，就可先行占有土地并获取土地收益。而到这位继承人成年以后，国王仍可在其缴纳继承金以前继续占有土地。而在骑士役保有制中，领主对附庸未成年继承人的监护权以及婚嫁指定权可以自由买卖，特别是当继承人很富裕时，这些领主权利就更具有买卖交易的价值。封建役务与附属性义务对领主重要性的此消彼长，推动了《土地买卖法》的出台。

在1290年之前，如果自由保有人在买卖土地的过程中采用了再分封的形式，则会损害其领主的利益。尽管领主收到的封建役务不会减少，但由于附庸已经将土地售出，不再直接占有土地，领主也就无法享受到与土地直接关联的附庸附属性义务。为了避免土地再分封对给领主带来的损失，英国在1290年出台了《土地买卖法》。该法案规定，享有自由继承地产权的自由保有人可以自由买卖土地，但他们不能通过再分封的方式出售土地——即不能与土地买家结成领主附庸关系，而只能将自己在土地上权利义务一并转让给新的保有人，让他取代自己承担对原领主的义务。
在1290年后，只有国王可以封授自由继承地产权，而其他自由保有人则只能封授继承权受限的自由保有地产权，或者通过非自由保有制分封土地。从结果上看，《土地买卖法》的出台并未能阻止自由保有制下封建等级权利的衰落。在之后的历史进程中，随着用益制的推广，附庸对抗领主的能力仍在不断加强，而封建等级权利也继续走向衰落。但《土地买卖法》的出台却避免了土地权利等级分割的现状进一步复杂化，为土地分封层级的简化与等级权利的衰落奠定了基础。等级权利的继续衰落与封建等级的简化《土地买卖法》旨在避免土地再分封对领主收益造成的损害，但随着用益制的推广与发展，自由保有人对抗领主能力持续增强，仍能不断摆脱对领主的附属性义务。

在随后的发展过程中，各级领主的等级权利不断衰落，而原来有继承权的自由保有层级也在不断简化。到封建社会末期，从附庸的附属性义务中获取收益，已经变成了国王的特权。而除了国王的直属封臣，各级自由保有人普遍摆脱了封建等级权利的束缚，被纳入到普通法上的土地产权体系中加以规范。用益制是自由保有人单独处分土地收益的一种技术手段。土地保有人将土地交给受托人依法占有，但要求受托人把经营利用土地的收益交给另外的受益人，就创设了一个土地用益。这种方法之所以能规避封建义务，是因为它分离了土地产权和收益权。在早期的封建法律体系当中，领主可以利用等级权利干预附庸对土地产权的处分，并从中分割土地收益。
对于地产权人来说，如果他并不享有土地收益，这种分割也就无从谈起；而对于土地收益人来说，他与地产权人的领主之间并没有直接关系，对于土地收益权的处分也不受法律约束。在英国，用益制最初是因为宗教原因而大范围推广的。在早期，这样做主要是出于宗教教义方面的原因。比如在13世纪初，方济各会禁止本派修道士拥有财产，因而信徒们便通过用益制，使修道士们既不拥有财产，又有钱来维系日常生活。但在1279年后，用益制则更多被用于规避《死手律》。该法案使信徒向教会转让土地变得非常困难，因而他们改为仅将土地收益转给教会。比如在1327年前，林肯郡的托马斯迪平为了剑桥郡索尼修道院的用益，保有土地长达四年。在1391年后，为教会提供土地收益同样需要国家的审批，用益制在宗教领域走向衰落。

但与此同时，它在世俗领域的应用却日益广泛。因为普通法上只有处分土地产权的各项规范，但对土地收益权的处分却没有任何规定，这就给人们带来极大的空间和便利：处分土地收益权既不会受到领主干涉，也不需要像处分地产权那样走繁琐的法律程序，还不必拘泥于法律中现有的地产权处分方式。而且，即便土地遭到没收或抵押，被单独处分的土地收益也不受影响。无疑，用益制为自由保有人规避附属性封建义务大开方便之门。尽管这给许多领主带来了损失，但是，由于国王以外所有领主也都是他人的附庸。这使得用益制对他们利大于弊，这种技术手段的应用范围也日益广泛起来。用益制的推广与发展，推动了法律的变革，而法律变革又反过来促进用益制的进一步发展。由于用益制不受法律的规范，给人们带来了诸多便利和好处；但基于同样的原因，一旦在创设土地用益过程中出了问题，当事人也无法获得法律的保护与救济。
早期用益制案件由于强烈的宗教背景，主要归教会法庭管辖。之后随着宗教用益的衰落，15世纪衡平法院开始接手这类案件。在英国传统当中，国王是正义之源，因而无法从普通法上求得保护的人，可以请求国王主持公道。衡平法院的诞生正是基于这一背景，其代表是大法官法院。在大法官法院中，大法官基于良心的原则，代替国王为当事人主持公道，提供衡平救济，即“严格遵守法律的一种例外，即在特定的情况下，要求机械地遵守某一法律规定反而导致不合理、不公正的结果，因而就必须使用另一种合理的、公正的标准”。国王爱德华三世在位期间，曾试图将用益制纳入到普通法的管辖范围内，但遭到失败。因而在14世纪末，他便开始将这类案件交由大法官法院处理。随着大量有关土地用益的案例积累，到15世纪初，大法官法院很快建立起一套规范用益制的规则，而土地收益权变成一种与法定地产权不同的衡平地产权。
之后，随着大法官法院对这类案例处理得越来越多，处理方式越来越规范化，终于为普通法接管用益制提供了足够的素材。

在1535年《用益法》和1540年《遗嘱法》中，普通法开始对用益制给予有限承认，并加以规范，试图将土地收益权纳入到法律的管辖范围之内。但很快，人们又利用《用益法》的局限性，进一步发明了双重用益等土地处分方式，进而催生了土地信托技术。在封建社会当中，随着用益制的产生与发展，法律法规与规避手段都在不断升级。在这个过程中，人们对抗领主的能力不断增强，附属性义务也不断衰落。传统上各级自由保有人之间的封建关系，开始逐渐向普通法上的权利义务关系转变。与此同时，由于封授自由继承地产权的行为在1290年后成为国王的特权，避免了土地上自由保有层级的进一步复杂化。因而，随着自由保有制下各级领主的等级权利逐渐衰落，土地上的原有的自由保有等级结构也在不断简化。
一直以来，就不断有人通过战争、贸易等其他途径聚积财富，进而投资土地市场来巩固财富，从加入到自由保有人的行列当中。而下层自由保有人又不断通过置地与联姻，向上提升自己的社会阶层，并停留在不同的社会阶层当中。这个变化过程在通常情况下是缓慢渐进的，但在14、15世纪黑死病爆发期间以及16、17世纪英国政教冲突期间，这一进程骤然加剧，迅速奠定了自由保有人群体的人员构成格局。从13世纪初到黑死病爆发前，土地继承模式变化较小，大约72％的土地由保有人的儿子继承。

但在瘟疫爆发后，人口迅速减少，继承模式也发生显著变化，自由保有地产无人继承的比例上升到大约29％，由女性继承的比例也从10％提高到了15％。特别是在1370到1380年之间，自由保有人有儿子来继承的土地一度不到半数。与此同时，《死手律》和用益制的两方面因素，则进一步促进了这些土地流入市场：一方面，对于没有后代的自由保有人来说，把土地捐给教会本来是一个非常常见的选项，但《死手律》及后续法律法规的出台，阻塞了这条道路，使他们把目光更多地投向土地市场。另一方面，根据普通法完成土地交易，需要自由保有人转让土地的依法占有权。但在用益制推广后，人们可以在出售土地的同时，仍能保留土地收益供自己生前使用，这也促进了没有后代的自由保有人在市场上卖掉土地。大规模的土地流动，使原来土地上的层级大量缺失，而余下的自由保有人的土地大小以及社会等级参差不齐，并且仍然在社会上进行着上下流动。

15世纪中叶时，土地的继承模式一度回归到瘟疫爆发前的稳定水平，土地市场再度陷入沉寂。16世纪时，大绅士、乡绅、骑士以及更上层的贵族，仍然只占到总人口的5％到10％。但随后，从1世纪中叶到17世纪中叶，在英国王权与教权冲突的过程中，约占国土面积25％到30％的修道院地产和王室领地被拍卖，土地市场也迎来了新一轮的活跃，而新一轮的社会流动也随之开启。一方面，乡绅阶层开始崛起。从1540到1620年间，贵族从60人增加到160人，男爵和骑士从500人增加到1400人，乡绅从800人增加到3000人，大绅士从5000人增加到大约15000人。另一方面，律师、医生、商人、官员所组成的职业从业者群体也在这个过程中迅速膨胀，并得到了社会的认可。
在土地长子继承制的大背景下，这个群体吸收了贵族、乡绅、绅士等传统社会阶层中无权继承土地的人，他们从土地以外获取财富，再把财富重注入到土地市场，从而跻身于土地自由保有人的行列中。土地市场的热度到1610年前后达到了高峰，随后迅速降温，并再度归于沉寂。近代自由保有人群体的人员构成基本成型。这个群体主要由三部分人组成：首先，贵族仍然在自由保有人中占相当比例；其次，乡绅、绅士等中小土地持有者在16、17世纪人数激增，崛起成为自由保有人中的重要组成部分；最后，商人、律师、医生等各行业的职业从业者，也在封建社会中后期的两次大规模的土地流动过程中，将大量土地以外的收入用于投资地产，成为自由保有人中规模可观的一支新势力。

正如格里高利金所估计，在17世纪末，英国的自由保有人中，大约有4万名富裕小地产主，1.6万名地位在绅士以上的人。大约有1万名商人、1万名教士、1万名大小官员、9千名军官、1万名律师和投身科学文化艺术领域的人1.6万名。到封建社会结束时，这些自由保有人率先摆脱了封建等级权利的约束。其中享有现实占有性地产权的一批人，成为了最初的土地所有者。