关于公租房这八类旁观者有话说

最近传遍深圳地产圈的几张图，是三、四张是关于公租房的，几个大条幅挂在外立面很看好的住宅外立面上，上面的话有点让人触目惊心，好像两者有血海深仇一样，而实际上，他们是彼此的邻居，同住一个小区内。
他们中的一类是住宅业主，一类是公租房住户，两个群体，誓不两立。在论坛对骂，骂战不断升级，终于由自媒体把这把火点着了，每个微信群都讨论得沸沸扬扬，大部分的媒体已经奔赴现场。
关于这个问题，呆呆也很关注，因为它如何处理，最后的结果，直接关系到未来大量即将入住的楼盘。
昨天下午，呆呆找了个咖啡馆，开始一个一个咨询大家的看法，建筑设计大师、资深开发商、律师、地产自媒体大咖、多次置业的购房者、深圳市民、在深圳工作的香港市民，在美国工作生活的深圳人、看看他们都是怎么看的，也许有助于我们更加靠近事实和正确的判断。
至于两类当事人的看法，那篇10万 自媒体文章已经写了太多，呆呆就不写了。

（上下为两张外立面挂有条幅的坂田某楼盘）
1、
建筑设计专家，某建筑设计事务所负责人。
呆呆：你们在给开发商设计楼盘时候，会把公租房独立出来？
专家：没有，都是统一的，共享园林和车库。但是，开发商经常会设计一个独立的入口和花园，如果真要加锁，也是可以独立分开管理的。
呆呆：那车库设计会同比减少？
专家：公租房户型一般低于50平方米以下，车位配套比例只要求1：0.4；而商品房，至少要求1：0.7，现在很多新商品房都达到了1：1以上。
呆呆：所以这个被关注的楼盘有700多户小户型，按照规划，他们的车位是不能保证的对吧。
专家：有公租房，车位配比肯定不是1：1。这个项目832户商品房，726户公租房，860个车位，车位严重不够，焦点问题在这里。
2、
资深开发商人士，开发的项目也有公租房。
呆呆：X总，你们项目设计的时候会将公租房和商品房做些物理的隔离？
X总：没有，是连通在一起的，规划不允许分开设计。
呆呆：那销售时候购房者知道？
X总：销售时候有公示，销售合同里也签署了两者是一个小区共用花园和车库。
呆呆：那如果这样，现在的情况，是不是和那些买房时候明明公示项目前面规划有医院，但是住进去了医院要开工就立马挂条幅抗议的事情一个性质吗？
X总：差不多，都是规划在先，这点上，开发商也很无辜。
呆呆：你们有什么完美解决方案？
X总：没，看现在的项目最后如何解决这问题。
3、
地产自媒体大咖，著有很多专业评论文章。
问完开发商，有位自媒体大咖出现在眼前，请他喝了杯咖啡，他才开了金口和呆呆聊了会。
呆呆：现在能有什么解决方案？
大咖：没有更好的方案，根源在于机制错了。
呆呆：错在哪里？
大咖：为什么公租房要配建停车位？买得起车的应该去租市场房。
呆呆：现在的规则里只要求在深圳无房。
大咖：对，只要求在深圳无房，外地有房也一样申请，这本身就有很多漏洞。
呆呆：住房信息不是早就可以联网？
大咖：目前只有贷款信息真正的做到了全国联网这点。
呆呆：制度设计不够完善，财产审核不够严谨是目前被诟病严重的原因。
大咖：就不该出现什么人才配套房。
呆呆：说个原因。
大咖：项目建好后，开发商将那一栋楼挂了人才公寓的牌子，那些租户要求开发商拆掉了。完全不想让人知道自己住在人才公寓里，想和业主一样。
呆呆：那本来就是人才公寓呀！
大咖：是的，但他们申请了却不愿意承认。
呆呆：城里人套路真深，我还是太天真。可是，公租房就不该拥有车位和花园？
大咖：按照物权法，公租房业主也有权利，但是按照公租房的定位，真不该那么多车位配比。
呆呆：结论？
大咖：业主不占理，但公租房本身制度设计也有问题，政策要改。
4、
资深律师，地产律师界的网红。
和自媒体大咖说完，呆呆打开微信群，发现微信群里面的讨论还在继续开锅，呆呆找到一位群里的律师。
呆呆：大律师怎么看这个问题？
律师：我想问的是，公租房有红本产权证没有？
呆呆：现在公租房都是安居集团回购的，至少应该有个大产权证。
律师：不是应该，是有还是没有。
呆呆：那我要去核实下。
……
群友插话：安居集团回购时候有红本，而且是分户的。
呆呆：是的，问到的开发商回复和上面一样。
律师：那就业主大会讨论决定，看谁人多，超过了法定人数，出来决议就好。不过，目前新闻焦点的这个楼盘，公租房的业主太多了，都赶上商品房业主数量了，业主大会都没戏。
5、
香港友人，投资客，长期在深圳。
几张图转得满天飞，太热闹了，香港的邻居也跑来发表观点了。
呆呆：闹了这么久，好像最后还是没有解决方案。
香港友人：我觉得不是产权不清的问题，是政府只管出租而在管理上缺位。
呆呆：香港怎么做的？
香港友人：我在香港也住公屋，就是深圳的公租房，我那个单位能出售，我老爸就买了下来，这个房子的管理全部都是政府来管理，邻里有问题，可报警或者找管理处处理，房屋处有管理制度专门清除违规的人。
呆呆：我去香港，在西铁上恰好看到一个公益广告，就是说违规者会被清除出公屋，深圳好像很少处理违规的人。
香港友人：是，政策不明晰，导致很多人不应该住公屋的人占有公屋，未来结果难说，投资这些盘暂时要谨慎。
（呆呆在香港西铁上看到的公益广告。）
6、
香港地产业内人士C，在深圳工作。
呆呆：上次好像看你讨论过香港公租房的管理。
C：是的，香港是从设计上就杜绝了这一现象，不是共同在一个小区，是各自相对独立。
呆呆：各自独立，但是还是在一个大区域内对吧。
C：对的，不同地块但是地块相邻，一个小区不同栋，肯定有好多矛盾的。
呆呆：那直接不安排在一个区域呢？
C：原来香港也有大片保障房的设计，也是很大问题，整个社区太灰暗了，很容易形成贫民窟，还是各阶层融合比较好。
呆呆：相邻就没有矛盾了？
C：少很多，而且香港有社工，社会矛盾不激化。深圳的房子都是开发商建好了，政府回购的，之前没有想过建保障房吧。
呆呆：大部分是土地出让时候就有规划保障房部分，少部分是建好后政府觉得适合，然后整栋收购的。
C：那如果开始规划里就有公租房计划的，业主知情的，现在这样抗议就是胡闹了。
呆呆：主要车位不够。
C：那就按照业主车位配比划分好，剩余的给公租房。公租房的车位本来就该少很多。
7、
跨国投资客，深圳本土长大的年轻帅哥，长期在美国工作生活。
听到大家纷纷发言，在美国学习和工作的帅哥也忍不住开聊。
呆呆：美国没有公屋吧。
帅哥：其实纽约曼哈顿很多中高档公寓都有一小部分单位是专门低收入家庭设计的，这是政府政策，如果开发商同意开发这些单位，所有购房者都能得到10-20年的地税减免。低收入单位入住者通过抽签决定，有些豪宅开发商就不会参加这个计划以免拉低项目档次，但很多大项目都会参加，因为地税减免能为购房者每年减免过万美元的地税费用，这种能为所有人带来利益的政策就是好政策。
呆呆：一般会减税多少？
帅哥：这个比较复杂，住宅减税计划叫421a，但是这个从1971年开始实行的计划去年刚刚结束。这个计划有几个目的，一个是提供affordable housing/能负担的公寓，但政府最初目的是为了能够阻止曼哈顿郊区化，70年代的曼哈顿治安卫生情况都不好，很多家庭开始搬离市区到郊区购买独栋别墅，所以政府推出了421a。只要发展商在空地上建公寓并参加计划，业主就可以得到十年地税减免，地税从零开始，每两年递增20%，直到十年后到100%。举个例子，有人在2007年搬入新住宅，地税每个月36美金，到18年时地税会升至每月1629。曼哈顿每年地税大约是物业市场价值的1%-1.5%左右, 长岛大概2-2.5%。
呆呆：那还是会省下很多，所以互惠互利才能共同生长？
帅哥：是的。
8、
微信群友，身份复杂。
好吧，各路大咖都出来发表观点了，看看非专业度微信群是如何讨论的。
群友A：打出这幅条幅的人太自私，无耻了。
B：北京也很多这样的现象。
C：在一个承认私有产权的社会，这样的呼吁无可厚非。
A：有些人房子太多不满足，这次支持政府。
C：政府没有处理好，公私不分明，保障房属于公家的，应该和私人商品房分开。希望通过这件事后，建保障房的时候会单独划分地块。不然一个小区里共享一样的资源，掏钱的业主心里肯定会不平衡。
E：我认为政府混合在一起是有想法的，不想因为政府规划形成人群差异。
D：那些业主说的有道理，既然人家出几百万买的房子，凭啥花一点点钱就能享受一样待遇呢？
C：这些业主不抗议，难道逆来顺受？
呆呆评论：群里讨论实在太热闹了，但是人多嘴杂，毫无结果。
结尾：
关于这个问题，呆呆本来想认真的写一篇评论，所以问了很多人，后来在和开发商聊天的过程中，发现他们其实也很头疼，很多问题不是他们能解决的，想起自己的评论建议不一定就是最好的，所以就采用了这样的方式，用大家的智慧，来多个角度来了解和处理这个问题，也许比呆呆一个人的观点要好很多。
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