占比超60%！天河狂抛老破小，珠花坐收渔利

近期，广州二手房挂牌一度突破14万套，再创新高。
楼市君研究发现，天河火气最旺，挂牌量超1.5万套中心区第一，高龄二手含量高达60%全市第一。
这波集中爆发的置换需求，会杀到哪里？

二手挂牌突破14万套 图源：链家

二手疯狂出货，会杀入哪里？
这次突破的14万大关，距离2月底的13万套，相隔不到2个月。
到底哪些区域在拱火？
楼市君梳理发现，天河贡献不菲，它的“火”体现在两个第一：
天河以15552套挂牌量位列中心区第一。其中东圃、天河公园都在1000套以上，珠江新城三区累计约2000套。
另外广州11区挂牌房源中，同时满足15年以上楼龄、100平以下1-3房小户型，天河占比高达60%，全市第一。

如果再把年限拉长到20年，天河20年以上老破小的占比也超过40%。
可见，天河两股力量正在急剧膨胀。
一是以珠城为代表的优质购买力正在调整资产配置，二是一批着急置换的买家正加速抛弃高龄老破小。
高龄老破小为何不受待见？与其面临的几个问题有关。
高龄二手多数银行拒贷，金融属性逐渐丧失；其次生活配套设施老化，居住体验感不佳。
另外，高龄二手大多已过了增值高峰期，行情不好资产容易缩水，比如天河中轴的六运小区，今年已下降约6000元/平。

2023年六运小区的价格走势 图源：安居客
所以很多人逐渐意识到，老破小想要置换得趁早，不然很容易“烂”在手里，无法变现只能成为“账面财富”。
然而相比首次置业客，高端猎头和置换买家在区域和地段上的选择要求更高。
毕竟出发点都是寻找更好的生活或资产配置，最重要的底线就是“地段不降级”。
就像住惯了天河中心的人不会置换去郊区一样。因为地段决定房子的价值，也决定生活方式，好地段甚至可以躺赢。
这也是近10年来，无数人想挤进天河核心区的重要原因，天河作为广州绝对的第一强区，才是恒久之选。

读懂天河两大苗头，锁定锚点
天河的地位毫无争议，但也恰恰是最割裂的区域。
就像一面是珠城“遍地黄金”，一面是被疯狂抛售的老破小，新盘地段含金量也有云泥之别。
今年置业天河应该看哪里？可以重点关注两个苗头：哪里热度高往哪走、哪里价值增量最大往哪去。
当你读懂今年天河楼市的走向、了解天河的价值增长点之后，就会发现珠江花城才是坐收渔翁之利的天选赢家。
新盘激增，珠花价格优势被放大
与以往稀缺到断供的景象不同，天河今年新盘激增，且主要布局在天河东部。
而楼市热度又是随着新盘轮动的，今年天河的舞台，在天河东部。
除了集中造势的好处，新盘集中开发的区域，对区域价值的加码、配套完善以及城市界面的焕新，都是脱胎换骨的。

除了新盘，天河东部还有金融城利好加持，比如今年金融城广场建设提速，2024年投用，未来还有12个商业体要来。
车陂南隧道开通，琶洲2-5分钟直连金融城，整个天河东部的热度将被多维度激活。

车陂南隧道航拍
东部新盘众多，为何最大的赢家是珠江花城？
首先，珠花出身高贵，位于天河千亿产业集聚的天河智谷板块，是天河货真价实的核心地段。
而且珠花作为“前辈”，先入为主已形成了口碑，至今其他新盘还是处女地，珠花的建设及配套基本成型，实景图对比PPT，明显前者更讨喜。

珠江花城实景图
其次，珠花周边新盘地价都不便宜，新盘衬托下珠花价格优势进一步被放大。
比如隔壁湖北联投文·津府楼面价约3.9万/平，预计卖7-8万/平才有赚头；中铁物流园地块面粉价约4.6万/平，市场预期10万/平。
而目前珠花均价约6万/平，同片区价差1-4万/平，意味着选择珠花可以节省上百万。

珠江花城项目实景图
三大“价值增量”，未来大有盼头
价格固然重要，未来你的房子能否跑赢大市才是关键。
利好出尽的区域往往没前途，拥有足够“价值增量”的房子，才能走出独立行情。
珠花手上还有哪些重要的牌？
其一，珠花南侧，占地超16万平的吉山仓地块已正式开拆，有望下个月出让，预计面粉价将逼近珠花新房价。
吉山仓地块规划了公园用地和九年制学校，珠花业主都能共享，增值也有盼头。

其二，珠花业主期待已久的茅岗路北延段已进入2023年重点项目名单，吉山仓地块的平整将加快该路段的建设进程，摘掉软肋。
其三，投资约206亿的吉山村旧改紧邻珠花西侧，是天河为数不多被列入《2023年城市更新计划》的项目，届时受益最大的同样是珠花的业主。
新地块即将出让、交通突破瓶颈，旧改指日可待...
天河几乎所有的利好都成了珠花的“嫁衣”，未来的增长动力和涨幅空间都是可以预见的。
当然，外部利好只是锦上添花，珠花最硬核的实力，其实在于项目本身。

三个维度，解读珠花的内在价值
后来者可以共享地段红利，但珠花本身的竞争力，才是别人学不来、拿不走的。
早在5年前，周边很多利好还未确定，珠花首次入市凭借自身实力打下了口碑，期间多个新盘入市也没能盖过珠花的风头。
论业绩，拼配套，甚至远到未来进入二手市场的竞争力，珠花都能轻松与其他盘拉开距离。
大户型蝉联“三冠王”，珠花名利双收
天河新盘来来往往，但能像珠花一样长红的不多。
比如今年一季度珠花就已超额完成了目标，建面约110-144平大户型更是蝉联广州主城四区“三冠王”近3年，有价有市。

项目近期约88/119平新品诚登同样火爆，工作日现场看房人气，比其他盘节假日还热闹。
这些涌入的买家中，除了首次置业客，置换客的占比相当可观，甚至有买家害怕抢不到心仪的户型，先买后卖。

珠江花城现场人气图
天河10年一遇大城，包圆全方位需求
众多买家千金一掷，信心之一来源于项目的“大城价值”。
珠花占地约30万方，建面约85万方，是天河近10年一遇的优质大盘，近年天河新增宅地普遍不超10万方，未来也很难再有如此大城。
所以珠花大城的稀缺性，是从供应端就决定了的。
广州核心区稀缺大城的增值潜力，往往跑赢大市。
就拿汇景新城来说，二手价格普遍比周边1公里内非大型二手小区高出2000-4000元/平。
不仅如此，体量够大的好处还在于可以为项目提供全方位优质配套的载体。
珠花门口设有约4500平的智能公交车站，内部奢侈地配置了约10万方园林，约2万方商业街也已正式开业。
华润万家、美宜佳、钱大妈、百果园等品牌商家已进驻，麦当劳也已签约，7×24小时的惬意生活小区内都能满足。

珠花实拍 图源：项目官微
项目约3公里内还有奥体优托邦、漫广场、山姆会员店等大型商超，内外都能实现“商业自由”。
项目内部配套的体育东教育集团均和小学已正式开学，据2022年招生公告，该小学招生都只面向珠江花城业主，生源纯粹。
体育东教育集团均和小学和体育东路小学兴国学校同属于天河区体育东教育集团，后者对口的中海花城湾20万 /平仍有不少家长争破头。
同样的优质教育加持，珠花未来的升值潜力也有了参考。

体育东教育集团均和小学实景图
再者，广州老牌省级名校——执信中学天河校区，距离项目约1公里。（数据来源：百度地图测距）
去年该校招生10个班中，其中就有7个班面向包括体育东教育集团均和小学在内的珠吉街公办学校。
你的孩子与12年优质教育的机会，或许只差一个选择。

珠江花城与执信中学天河校区位置实景图
二手挂牌约8万/平，竞争优势大
随着第一批满2年房源进入市场，珠花在二手市场的竞争力也显现出来了。
近期，珠花一套挂牌逼近8万/平的房源引起广泛关注，有了价值支撑，业主的心理价位十分坚挺。

珠花二手挂牌 图源：贝壳找房
与此同时，珠花二手成交已站稳5万 逼近6万/平。
相比“3字头”的首开价，珠花第一批业主已吃上了红利。
综合来看，作为天河稀有的“机会型”项目，珠花自身的实力、配套优质程度和确定性、竞争实力，都给市场立了一个全新的高标准